Dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires : ce qu’il faut savoir en 2026
- Les grosses réparations (toiture, murs porteurs, charpente) incombent au nu-propriétaire selon l’article 605 du Code civil.
- Le nu-propriétaire n’est pas juridiquement contraint de les réaliser, mais il y a tout intérêt pour préserver la valeur du bien.
- Depuis 2017, la déduction fiscale du revenu global pour ces dépenses a été supprimée pour les nouvelles dépenses engagées.
- Un accord clair entre usufruitier et nu-propriétaire évite les conflits et protège le patrimoine immobilier.
La semaine dernière, un propriétaire de Franconville m’appelle. Il a hérité de la nue-propriété d’un pavillon à Ermont il y a trois ans. La toiture fuit. L’usufruitier — sa mère — lui demande d’intervenir. Et lui se pose la question que beaucoup se posent : qui paie quoi quand on est nu-propriétaire ?
C’est une situation que je croise régulièrement dans le Val-d’Oise, où beaucoup de familles transmettent leur bien par donation avec réserve d’usufruit. Alors parlons clairement des dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires — obligations légales, répartition concrète et conséquences fiscales.
Grosses réparations et entretien courant : la distinction qui change tout
Le Code civil est limpide sur le principe. L’article 605 confie les réparations d’entretien à l’usufruitier. L’article 606 met les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire. Mais dans la pratique, la frontière est parfois floue.
Ce qui relève des grosses réparations (article 606)
- Réfection complète de la toiture ou de la charpente
- Reprise des murs porteurs et des voûtes
- Remplacement intégral des poutres et planchers
- Reconstruction des murs de soutènement et de clôture en totalité
Ce qui reste à la charge de l’usufruitier
- Réparations de menu entretien (peintures, robinetterie, petites fuites)
- Remplacement d’équipements vétustes du quotidien (chaudière, volets partiels)
- Entretien courant du jardin et des parties communes
La jurisprudence récente a précisé les choses : dès qu’un travail touche au gros oeuvre ou à la structure du bâtiment, il entre dans la catégorie des grosses réparations. Un simple ravalement de facade ? Entretien. Une reprise des fondations ? Grosse réparation. La nuance est capitale pour savoir qui met la main au portefeuille.
Le nu-propriétaire est-il vraiment obligé de payer ?
Voilà ce que beaucoup ignorent : le nu-propriétaire n’est pas juridiquement contraint d’effectuer les grosses réparations. Aucun texte ne permet à l’usufruitier de le forcer. C’est la Cour de cassation qui l’a confirmé à plusieurs reprises.
En revanche — et c’est là que mon regard d’agent immobilier entre en jeu — ne pas intervenir, c’est laisser le bien se dégrader. Dans le Val-d’Oise, un pavillon dont la toiture n’est pas entretenue peut perdre 15 à 20 % de sa valeur en quelques années. Un problème structurel comme un linteau défaillant peut entraîner des désordres en cascade.
Et si l’usufruitier engage lui-même les travaux de grosses réparations ? Il peut réclamer un remboursement au nu-propriétaire — mais seulement en fin d’usufruit, selon les règles de l’enrichissement injustifié. Autant dire que la situation peut vite devenir tendue dans les familles.
Fiscalité : ce qui a changé et ce qui reste en 2026
Jusqu’en 2017, les dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires sur un bien reçu par succession ou donation pouvaient être déduites du revenu global, dans la limite de 25 000 euros par an, avec un report possible sur dix ans.
Ce dispositif a été supprimé pour toute dépense engagée à compter du 1er janvier 2017. En 2026, il n’est donc plus possible de déduire ces charges du revenu global pour de nouvelles dépenses. Seuls les contribuables qui avaient engagé des travaux avant cette date et qui bénéficient encore du report décennal peuvent continuer à en profiter.
| Critère | Avant 2017 | Depuis 2017 |
|---|---|---|
| Déduction du revenu global | Oui, jusqu’à 25 000 euros/an | Supprimée pour les nouvelles dépenses |
| Report sur années suivantes | 10 ans | Uniquement pour les reports en cours |
| Biens concernés | Immeubles reçus par donation ou succession | Sans objet |
En revanche, si le bien démembré est loué et que le nu-propriétaire supporte contractuellement certains travaux, il peut dans certains cas les déduire de ses revenus fonciers. L’accompagnement d’un conseiller fiscal est ici indispensable.
Les erreurs fréquentes que j’observe sur le terrain
Après quinze ans dans l’immobilier francilien, voici les pièges que je vois revenir :
- Aucune convention écrite entre usufruitier et nu-propriétaire sur la répartition des charges. En cas de conflit, tout repose sur les articles 605 et 606 — et leur interprétation n’est pas toujours évidente.
- Confusion entre vétusté et grosse réparation. Si l’immeuble tombe en ruine par manque d’entretien de l’usufruitier, le nu-propriétaire n’est pas tenu de reconstruire (article 607).
- Ignorer l’impact sur la revente. Un bien dont les travaux structurels sont repoussés se vend mal. Dans des communes comme Franconville ou Ermont, où l’humidité peut aggraver les désordres, les acheteurs sont vigilants.
- Croire que l’ancien avantage fiscal existe toujours. Je rencontre encore des propriétaires persuadés de pouvoir déduire leurs travaux. Ce n’est plus le cas depuis bientôt dix ans.
Un bien surestimé ne se vend pas. Un bien mal entretenu non plus. Dans les deux cas, le résultat est le même : le patrimoine perd de la valeur pendant que tout le monde attend.
Conclusion
Les dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires restent un sujet central dans toute stratégie patrimoniale impliquant un démembrement. Retenez trois choses : la loi vous désigne comme responsable du gros oeuvre, mais ne vous y oblige pas formellement. L’avantage fiscal a disparu pour les nouvelles dépenses. Et surtout, ne pas agir, c’est fragiliser votre patrimoine.
Si vous êtes nu-propriétaire d’un bien dans le Val-d’Oise et que vous vous interrogez sur l’état du bâti ou sur la valeur réelle de votre patrimoine, n’hésitez pas à nous contacter chez Oxygo Immo. On regarde la situation ensemble, sans engagement et sans pression. C’est comme ça qu’on travaille.
Questions fréquentes
Le nu-propriétaire peut-il être forcé à réaliser les grosses réparations ?
Non. La jurisprudence est claire : l’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à effectuer les travaux relevant de l’article 606. En revanche, si l’usufruitier les réalise lui-même, il peut demander un remboursement en fin d’usufruit.
La déduction fiscale des grosses réparations existe-t-elle encore en 2026 ?
Non, pour les nouvelles dépenses. Le dispositif permettant de déduire jusqu’à 25 000 euros par an du revenu global a été supprimé pour les dépenses engagées depuis le 1er janvier 2017. Seuls les reports en cours peuvent encore produire leurs effets.
Que se passe-t-il si le bien tombe en ruine faute d’entretien par l’usufruitier ?
L’article 607 du Code civil prévoit que le nu-propriétaire n’est tenu ni aux grosses réparations ni aux réparations d’entretien quand le bâtiment est tombé en ruine par vétusté ou force majeure. L’usufruitier engage alors sa responsabilité.
Quels travaux relèvent exactement de l’article 606 du Code civil ?
La loi cite les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues, les murs de soutènement et de clôture en entier. La jurisprudence y ajoute tout ce qui touche à la structure et au gros oeuvre du bâtiment, comme la reconstruction complète d’un mur de clôture en pierre.
