IFI, impôt sur la fortune improductive : ce que ça change pour votre patrimoine immobilier dans le Val-d’Oise

Un nouveau sigle qui inquiète les propriétaires du Val-d’Oise

La semaine dernière, un propriétaire de Franconville m’a appelé, un brin fébrile. Il avait entendu parler de l’IFI « impôt sur la fortune improductive » à la radio et voulait savoir si sa maison de 450 000 euros allait lui coûter un impôt supplémentaire. Il n’est pas le seul. Depuis que ce projet circule dans le débat public, les questions affluent. Et dans le Val-d’Oise, où le patrimoine immobilier constitue souvent l’essentiel de la fortune des ménages, le sujet touche particulièrement.

Alors, posons les choses calmement. L’IFI impôt sur la fortune improductive, c’est quoi exactement ? Qui est concerné ? Et surtout, quel impact concret sur les propriétaires et investisseurs du 95 ?

IFI impôt sur la fortune improductive : de quoi parle-t-on vraiment ?

Rappel : l’IFI actuel, c’est quoi ?

Depuis 2018, l’IFI — l’impôt sur la fortune immobiliere — remplace l’ancien ISF (impôt de solidarite sur la fortune). Il ne taxe que le patrimoine immobilier net superieur a 1,3 million d’euros. Autrement dit : si vous possédez des actions, de l’épargne ou des assurances-vie, ces actifs ne sont pas pris en compte. Seuls les biens immobiliers — residences principales (avec un abattement de 30 %), résidences secondaires, biens locatifs, terrains, parts de SCI — entrent dans l’assiette de cet impôt.

Le virage vers la « fortune improductive »

Le concept d’impôt sur la fortune improductive élargit la logique. L’idée, portée par plusieurs courants politiques en 2026, consiste à taxer non seulement l’immobilier, mais l’ensemble des actifs considérés comme « improductifs » — c’est-à-dire qui ne participent pas directement à l’économie réelle. Concrètement, cela pourrait inclure les liquidités dormantes, certains placements financiers passifs, les oeuvres d’art, les voitures de collection, et bien sûr l’immobilier non productif (résidences secondaires vacantes, terrains non exploités).

En revanche, les investissements dans les entreprises, les parts de sociétés actives ou les biens immobiliers effectivement loués pourraient être exonérés ou allégés. Le message est clair : faites travailler votre patrimoine, ou payez davantage.

Qui serait concerné dans le Val-d’Oise ?

Les profils les plus exposés

Dans le 95, le marché immobilier présente une particularité : les prix sont plus accessibles qu’à Paris, mais un patrimoine diversifié peut vite atteindre les seuils. Voici les profils que je vois régulièrement et qui pourraient être impactés par un IFI élargi à la fortune improductive :

• Les multipropriétaires : un appartement locatif à Franconville, une maison à Ermont, un studio à Enghien-les-Bains. Cumulées, ces valeurs dépassent facilement 1,3 million d’euros.
• Les détenteurs de résidences secondaires vacantes : une maison de famille en province, jamais louée, pourrait être requalifiée en actif improductif.
• Les propriétaires de terrains non bâtis : dans des communes comme Gonesse ou Garges-lès-Gonesse, certains terrains constructibles prennent de la valeur sans être exploités.
• Les épargnants passifs : si l’assiette s’élargit au-delà de l’immobilier, les liquidités sur des comptes courants ou livrets pourraient entrer dans le calcul.

Ce que Thomas observe sur le terrain

Depuis que ce sujet fait la une, j’observe deux réactions. D’un côté, des propriétaires qui paniquent et envisagent de vendre précipitamment. De l’autre, des investisseurs malins qui commencent à réfléchir à la mise en location de biens jusque-là vacants. Et franchement, la seconde approche est souvent la meilleure. Un bien qui génère des revenus locatifs — même modestes — change de statut fiscal. C’est la différence entre un actif « improductif » et un actif « productif » aux yeux de l’administration.

Si vous possédez un bien dans le Val-d’Oise et que vous hésitez entre le laisser vacant ou le louer, c’est le moment d’y réfléchir sérieusement. Pour ceux qui s’intéressent au marché locatif local, notre guide de la location à Franconville donne un bon aperçu de la demande actuelle.

Les conséquences concrètes pour votre stratégie patrimoniale

Louer plutôt que laisser vacant : une évidence fiscale

Si l’IFI impôt sur la fortune improductive voit le jour dans sa forme actuelle, la logique est limpide : un bien loué est un bien productif. Que ce soit en location nue, en meublé, ou via un dispositif comme le LMNP (loueur en meublé non professionnel), la mise en location transforme votre patrimoine d’un point de vue fiscal. Dans des communes comme Enghien-les-Bains, la demande locative reste soutenue. Un studio ou un T2 bien placé trouve preneur en quelques jours.

Réévaluer la détention de terrains non exploités

Autre point sensible : les terrains. Dans le nord francilien, beaucoup de propriétaires détiennent des parcelles héritées, parfois constructibles, jamais mises en valeur. Si ces terrains sont requalifiés en actifs improductifs, la facture fiscale pourrait grimper. Deux options : construire pour louer, ou vendre. Dans les deux cas, il faut d’abord faire estimer le bien correctement — et ça, c’est notre métier.

Ne pas confondre optimisation et évasion

Je le dis clairement : optimiser sa fiscalité, c’est légal et intelligent. Monter des montages opaques pour cacher du patrimoine, c’est autre chose. L’IFI, qu’il soit dans sa version actuelle ou élargie à la fortune improductive, repose sur des déclarations. L’administration fiscale a les moyens de recouper les informations. Mon conseil : jouez la transparence, et entourez-vous d’un notaire et d’un conseiller fiscal compétents.

Les erreurs fréquentes à éviter

• Vendre dans la panique : un bien bradé pour échapper à un impôt hypothétique, c’est une perte sèche. Le projet de loi n’est pas encore voté. Prenez le temps d’analyser.
• Ignorer la valeur locative de son patrimoine : beaucoup de propriétaires sous-estiment le potentiel locatif de leurs biens dans le 95. Un diagnostic rapide permet souvent de découvrir des opportunités.
• Oublier l’abattement sur la résidence principale : même dans un IFI élargi, la résidence principale bénéficierait très probablement d’un abattement significatif. Pas de raison de paniquer si vous habitez votre bien.
• Négliger les travaux de valorisation : un bien rénové se loue mieux et plus cher. Si vous envisagez de mettre en location, pensez d’abord à remettre votre bien aux normes. Notre article sur la déclaration d’achèvement des travaux (DAACT) vous explique les démarches administratives indispensables.

IFI improductif : les seuils et barèmes à connaître

En attendant un éventuel nouveau texte de loi, voici les seuils de l’IFI en vigueur en 2026, qui servent de base à toute réflexion :

• Seuil de déclenchement : patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 euros
• Barème progressif : de 0,50 % (entre 800 000 et 1 300 000 euros) à 1,50 % (au-delà de 10 000 000 euros)
• Abattement résidence principale : 30 % de la valeur vénale
• Dettes déductibles : emprunts immobiliers en cours, travaux de rénovation financés à crédit

Si l’assiette s’élargit aux actifs improductifs non immobiliers, ces seuils pourraient être revus. Mais pour l’heure, c’est sur cette base que se calcule votre exposition fiscale. Un propriétaire du Val-d’Oise avec deux biens et un terrain peut rapidement franchir la barre des 1,3 million — surtout dans des communes en hausse comme Enghien-les-Bains ou Montmorency.

Ce qu’il faut retenir

• L’IFI impôt sur la fortune improductive est un projet d’élargissement de l’actuel IFI. Il n’est pas encore en vigueur, mais le débat est lancé et les propriétaires doivent s’y préparer.
• Les biens immobiliers productifs (loués) seraient protégés, tandis que les actifs dormants — terrains vacants, résidences secondaires non exploitées, liquidités passives — seraient davantage taxés.
• Dans le Val-d’Oise, la demande locative reste forte. Mettre en location un bien vacant est souvent la meilleure réponse à cette évolution fiscale.
• Ne vendez pas dans la précipitation. Faites évaluer votre patrimoine, consultez un professionnel, et prenez des décisions éclairées.

Besoin d’un point sur votre patrimoine dans le 95 ?

Chez Oxygo Immo, on ne fait pas de conseil fiscal — ce n’est pas notre métier. En revanche, on sait estimer un bien avec précision, identifier son potentiel locatif et vous accompagner si vous décidez de vendre ou de mettre en location. Si l’IFI impôt sur la fortune improductive vous préoccupe, commencez par savoir exactement ce que vaut votre patrimoine immobilier. C’est la première étape, et elle est gratuite. Appelez-nous, passez à l’agence à Franconville, ou envoyez-nous un message. On en discute, sans pression, comme entre voisins.